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ITBI EM TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA

Atualizado: 24 de fev. de 2023

TRIBUNAIS SUPERIORES UNIFORMIZAM ENTENDIMENTO A RESPEITO DA INCIDÊNCIA DE ITBI EM TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA


Ao longo de 2022, o STJ e STF, em diversas oportunidades, pacificaram o entendimento acerca de alguns temas controversos, envolvendo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI) arrecadado pelos Municípios.


Conforme mencionado, o ITBI é um imposto municipal e incide sobre as diversas transações imobiliárias, desde que onerosas, por exemplo, compra e venda; permuta (troca) com ou sem torna; arrematação judicial. Neste passo, o adquirente do bem recolhe um percentual, que varia de cidade para cidade, sobre o valor do imóvel e é justamente sobre este valor que se inserem as variadas “brigas” entre contribuintes e Ente Público.


Pois bem, no julgamento do Tema 1.113, em fevereiro/2022, três teses foram fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça:


1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;


2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN);


3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Em linhas gerais, isso confere maior segurança ao contribuinte, já que é muito comum os Municípios arbitrarem o valor do imposto, isto é, a imposição do valor a recolher conforme controles e valores internos para a base do imóvel. Também não se deve ficar adstrito ao valor venal para fins de IPTU, uma vez que são impostos diferentes, apesar de ambos pertencerem ao município. De acordo com o Ministro Gurgel de Faria, deve ser considerado o valor em condições de mercado para compra e venda


Além disso, em abril, no julgamento do Tema 1.124, o STF entendeu que o imposto só incide na efetiva transferência do imóvel, sendo considerado este momento quando o contribuinte efetivamente registra a transação imobiliária na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI).


Neste caso, era comum a cobrança antecipada do imposto, até pelos Cartórios Notariais, sendo que o negócio poderia inclusive ser desfeito antes do Registro. Assim, o fato jurídico tributário que faz nascer o imposto deve ser a averbação na respectiva matrícula. Aproveitando o gancho, o STJ também entendeu que em caso de negócio imobiliário anulado, é cabível a restituição do ITBI pago pelo contribuinte, retornando ao status quo anterior.


Por fim, outra discussão bastante presente nos tribunais brasileiros era inerente ao valor do imóvel para fins de tributação quando adquirido via arrematação em leilão judicial. A legislação, para estes casos, fixava como o valor de base de cálculo o valor de avaliação juntado ao processo. Contudo, observa-se que muito raramente o bem atinge o valor de avaliação quando alienado por leilão. Por esta razão, os contribuintes discutiam na justiça o valor a ser pago de ITBI, que deveria ser calculado sobre o montante efetivamente pago na arrematação e não o disposto na avaliação judicial.


Neste sentido, o STJ vem apresentando posição favorável ao contribuinte, para lhe garantir direito de recolher o ITBI sobre o valor da efetiva arrematação, independentemente do valor de avaliação constante no processo e, assim, trazer maior equidade as transações imobiliárias desta natureza.


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