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SCP E SPE: Como avaliar a melhor alternativa de investimentos em empreendimentos imobiliários

Pádua Faria Advogados

No mercado imobiliário brasileiro a escolha do instrumento jurídico mais adequado para a estruturação e/ou investimento em um empreendimento é fundamental. Basicamente, é necessário aliar os objetivos, interesses e direitos de todas as partes envolvidas. Geralmente, os empreendimentos imobiliários são fruto de uma parceria estabelecida entre o terrenista (proprietário da área onde será implantado o empreendimento) e a construtora, incorporadora ou empreendedora, que será responsável por todo o planejamento e execução da infraestrutura necessária para a consecução do empreendimento, além disso, em muitos casos, ainda há a figura de investidores que aportam capital para custear o projeto.




Para formalizar a relação jurídica entre as partes envolvidas supracitadas, dentre as alternativas mais comuns, destacam-se a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade de Propósito Específico (SPE). Ambas possuem características específicas que podem torná-las mais ou menos adequadas, a depender das necessidades e objetivos do projeto e daqueles de alguma forma farão parte dele.


A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é regida pelo Código Civil nos artigos 991 a 996 e é uma estrutura contratual sem personalidade jurídica, formada por dois tipos de sócios: o Sócio Ostensivo, que é quem conduz as atividades da sociedade e responde perante terceiros e o Sócio Participante, que é quem contribui com recursos financeiros ou bens, e tem direito a participar dos resultados sem se envolver diretamente na gestão e responsabilidades para com terceiros.

Basicamente, o sócio participante/investidor assume somente o risco do investimento/capital, isentando-se dos riscos do negócio em si, como por exemplo, passivos trabalhistas, fiscais, ambientais e etc., os quais são de integral responsabilidade do sócio ostensivo.


A SCP propicia maior simplicidade operacional, já que não exige registro em juntas comerciais ou cumprimento de obrigações acessórias mais complexas. Contudo, essa simplicidade implica certas limitações, como a menor transparência de informações e dificuldade em atrair investidores.

Esse tipo de sociedade é amplamente utilizado atualmente por investidores (capitalistas) que aportam capital a empresários ou sociedades empresárias com o objetivo de impulsionar negócios, objetivando os lucros otimizados a serem posteriormente compartilhados.


A sociedade em conta de participação não possui registro em juntas comerciais, nem personalidade jurídica, entretanto, ela deve ser registrada na receita federal para a obtenção de um CNPJ, sendo que, respectivo registro não culmina na publicidade de suas informações e; embora não seja secreta ou ilícita, pode ser tornada pública e registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e até mesmo na Junta Comercial.


No entanto, essa publicidade não altera a sua natureza jurídica, tampouco produz efeitos em relação a terceiros, uma vez que o contrato social gera efeitos exclusivamente entre os sócios, e a inscrição do instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade, conforme dispõe o artigo 993 do Código Civil. Alguns doutrinadores a classificam como uma sociedade discreta, já que sua existência se limita aos sócios e todas as atividades se desenvolvem internamente.


Em contrapartida à SCP, a SPE, Sociedade de Propósito Específico, é uma estrutura com personalidade jurídica, criada com um objetivo claro e delimitado, e na maioria das vezes, por tempo determinado. No contexto imobiliário essa estrutura é comumente utilizada para desenvolver projetos como construção de condomínios, loteamentos ou incorporações. Apesar de não conter um artigo expresso no Código Civil, os doutrinadores acreditam que o artigo 981, parágrafo único, contém a conceituação e previsão da SPE de forma tácita.


Dentre as principais características e benefícios desse tipo de sociedade, tem-se a flexibilidade societária, de forma que, a SPE pode assumir as formas de sociedade limitada ou sociedade anônima, além disso, há a separação patrimonial, pois, o patrimônio da SPE é independente do de seus sócios, o que protege investidores e facilita o acesso a crédito. Cumulado a isso, a SPE propicia maior transparência, pois, face a relação societária estabelecida entre as partes, há a necessidade de obrigações contábeis, administrativas e de registro, o que a tornam mais confiável para terceiros, como bancos e investidores, além de fortalecer a clareza das informações e atos entre os sócios e administradores.


Dessa forma, é possível observar que as principais diferenças entre SCP e SPE são:

- A SCP não possui personalidade jurídica e a SPE sim;

- Na SCP a responsabilidade é limitada ao sócio ostensivo e na SPE limitada à participação no capital social;

- Na SCP a atração de investidores é menor e a formalidade também, enquanto na SPE há maior exigência de formalidades, o que consequentemente aumenta a atratividade de investidores;

- Na SCP não há segregação patrimonial com os sócios e na SPE sim, o que proporciona maior segurança patrimonial.


Para formalizar e estruturar uma operação de empreendimento imobiliário, a escolha entre SCP e SPE deve considerar diversos fatores, dentre eles, o perfil do investidor e/ou parceiro, estágio do projeto, rentabilidade objetivada, definição de papéis e responsabilidades das partes envolvidas no empreendimento, a complexidade do projeto, sendo que, projetos mais complexos ou que exigem financiamento externo geralmente se beneficiam com a constituição de uma SPE, em face das características e benefícios acima citados, que proporcionam maior credibilidade e governança, já que investidores institucionais, como bancos, fundos de investimento e demais instituições do mercado financeiro, tendem a preferir estruturas mais transparentes e formalizadas, como a SPE.


Contudo, a depender das particularidades e características únicas de cada empreendimento, é plenamente cabível a utilização de ambos os instrumentos jurídicos em um mesmo empreendimento, cada qual para atender a questões específicas deste.

Além disso, deve-se ponderar a simplicidade operacional da operação, pois, pode ser considerado que para empreendimentos menores e simples, a SCP pode ser a alternativa mais vantajosa devido à sua simplicidade e custos reduzidos.

Outro ponto a ser analisado é a gestão de riscos do projeto, de forma que, a SPE oferece proteção patrimonial mais robusta, o que é essencial para projetos com maior exposição a riscos legais ou financeiros.


A natureza do projeto também é determinante, por exemplo, para iniciativas pontuais e de curta duração, uma SCP pode ser suficiente e cumprir seu papel de forma muito eficiente, atendendo às necessidades das partes envolvidas, enquanto projetos de longa duração frequentemente demandam a estruturação de uma SPE.


Dessa forma, é evidenciado que tanto a SCP quanto a SPE têm papéis muito significativos no mercado imobiliário brasileiro, representando alternativas de estruturações societárias na união de recursos e objetivos das partes envolvidas, viabilizando a formalização dessas relações de forma eficiente. A escolha entre esses dois tipos de estruturas jurídicas depende de uma análise cuidadosa e rigorosa das demandas específicas do empreendimento e objetivos da operação, incluindo fatores legais, regulatórios, financeiros e operacionais, portanto, consultar profissionais especializados pode ser fundamental para tomar a decisão correta, pautada nas premissas e fundamentações que se adequam ao empreendimento e partes relacionadas, facilitando o sucesso do projeto.


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