A Ação Demarcatória como Instrumento de Defesa: A Posse e a Propriedade em Limites Rurais

A ação demarcatória configura-se como instrumento jurídico essencial para solucionar conflitos que envolvem a imprecisão de limites entre propriedades contíguas (isto é, que estão juntas, encostadas ou muito próximas), tratando-se de medida judicial proposta, em sua maioria, para sanar lides que envolvem imóveis rurais.

A clara definição dos limites de um imóvel rural é requisito fundamental para o pleno exercício do direito de propriedade. Contudo, não são raros os casos em que os proprietários se deparam com imprecisões ou disputas quanto às divisas de suas glebas. 

Da previsão legal e da propositura da demarcatória 

A ação demarcatória trata-se de procedimento real – que se baseia no “direito da pessoa sobre a coisa (res)”, e não em uma relação contratual ou pessoal, como é o caso das ações obrigacionais, por exemplo; não sujeito ao prazo prescricional – podendo ser ajuizada a qualquer instante; e que adota o rito especial – forma específica de trâmite processual que segue regras próprias, diferentes das do rito comum, que por sua natureza ou relevância, exigem um tratamento diferenciado.

É destinada a fixação dos limites entre propriedades rurais contíguas, sendo regida pelos artigos 569 e seguintes do Código de Processo Civil, tratando-se de procedimento que visa delimitar os confins entre imóveis, garantindo segurança jurídica à posse e à propriedade do bem, podendo ser proposto tanto pelo proprietário da gleba rural, quanto pelo possuidor legítimo de imóvel confrontante. 

Da diferença entre a ação demarcatória, ação reivindicatória e ação possessória 

A natureza da ação demarcatória se distingue da ação reivindicatória, uma vez que essa última busca recuperar a posse de imóvel. 

Do mesmo modo, difere-se da ação reivindicatória, que visa a proteção da posse – e a demarcatória, por sua vez, objetiva a definição da divisa entre glebas rurais, independendo da existência de esbulho ou turbação. 

Das principais fases do procedimento de demarcação

Após o ajuizamento da ação, deverão os confrontantes da gleba que se pretende demarcar serem regularmente citados para contestar ou concordar com o pedido proposto. 

Inicialmente, busca-se a solução consensual do conflito – com a designação de audiência conciliatória. Contudo, inexistindo acordo entre as partes litigantes, nomeia-se perito judicial para realizar a demarcação técnica, com elaboração de planta e memorial descritivo do imóvel. 

Após a apresentação do laudo, todas as partes litigantes devem manifestar concordância com a demarcação ou impugnação ao laudo pericial – e, em caso da última, deverá ser devidamente fundamentada.

Por fim, será proferida sentença judicial, por meio da qual, após a oitiva das partes e retificação do laudo pericial – se necessário – será homologada a divisão das glebas feitas pelo profissional habilitado. 

A aplicação prática da ação demarcatória em áreas rurais

Nas áreas rurais, a ação demarcatória aplica-se, especialmente, em razão da exigência do georreferenciamento de imóveis com área superior a 100 (cem) hectares (conforme disposições do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e Lei nº. 10.267/2001). 

A ausência de marcos visíveis a “olho nu”, somada à imprecisão de registros e antiguidade dos documentos, potencializa a existência de conflitos entre confrontantes. 

Desafios práticos à propositura da ação

1. A falta de colaboração dos confrontantes da gleba rural, que muitas vezes, por não entenderem a de ser da ação, não concordam com os limites propostos;  

2. A dificuldade na produção de provas perícias, devido à ausência de marcos físicos, antiguidade de documentos, sobreposição de títulos ou registros imprecisos; 

3. A resistência do Cartório de Registro de Imóveis competente às demarcações judicialmente previstas, quando não compatíveis com os registros anteriormente existentes. 

Desse modo, no Direito Imobiliário, tem-se que a ação demarcatória é importante instrumento no que tange à segurança jurídica na delimitação de propriedades rurais, se mostrando impensável em contexto no qual a precisão dos limites da propriedade é essencial, proporcionando o correto aproveitamento da gleba. 

Franca/SP, 12 de maio de 2025.

Autora: Beatriz Nascimento Costa Mourão Nogueira

Revisão: Rodrigo Zanirato Brandão