É muito comum nas transações imobiliárias, principalmente compra e venda de imóveis, as partes elaborarem um contrato particular antes da efetiva escritura pública que transfere a propriedade. Tal situação é muito presente, por exemplo, nas aquisições de imóveis “na planta” ou que ainda não foram finalizados, já que ainda não existe uma unidade individualizada por matrícula no cartório de registro de imóveis e, portanto, não admite a escritura pública.
Este contrato, qualificado como Promessa de Compra e Venda, nada mais é do um documento pelo qual o promitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver a quitação do preço.
Neste tipo de negociação, o comprador obtém apenas o direito de adquirir o imóvel, podendo transmitida também a posse do referido bem, porém não é adquirida a propriedade em si, a qual somente é transferida após o integral pagamento do valor ajustado, mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Logo, com a formalização do instrumento particular de promessa de compra e venda, tem-se a materialização de duas figuras distintas: o legítimo proprietário do imóvel (promitente vendedor) e o legítimo possuidor (compromissário comprador).
Neste cenário, é comum surgir a dúvida sobre quem seria o responsável tributário pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o proprietário ou o possuidor do imóvel? Por exemplo, a Construtora/Incorporadora ou o adquirente do imóvel na planta com contrato já assinado e em pleno vigor?
De acordo com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tanto o promitente vendedor quanto o compromissário comprador são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo (REsp. 1.111.202/SP). Isto porque, o art. 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Assim, segundo a Corte Superior, na medida em que a lei define como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa municipal optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação.
Desta forma, é possível que o IPTU seja cobrado do proprietário, na qualidade de promitente vendedor, assim como do possuidor, na qualidade de compromissário comprador, haja vista que o titular do domínio (vendedor) não pode ser excluído da sua obrigação jurídico-tributária, sob a alegação da existência de novo possuidor (comprador), e vice-versa.
Vale ressaltar que, costumeiramente, os particulares pactuam no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel que, a partir da assinatura do documento, os tributos incidentes sobre o bem passam a ser de responsabilidade do compromissário comprador (possuidor).
Diante disto, a maioria das Prefeitura Municipais permitem a alteração do cadastro de contribuinte, a fim de que a cobrança do imposto seja transferida para o nome do compromissário comprador (possuidor), mediante apresentação do respectivo instrumento particular.
Entretanto, como as convenções particulares não obrigam o Fisco, no que tange à responsabilidade pelo pagamento de tributos, a municipalidade não é obrigada a aceitar/realizar tal alteração cadastral com base apenas na promessa de compra e venda, que não transmite a propriedade do imóvel, de modo que o promissário vendedor ainda poderá ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU. Deste modo, o imposto poderia ser exigido tanto do vendedor (p. ex. Construtora/Incorporadora) quanto do adquirente.
Destaca-se que, na hipótese de o promissário vendedor ser obrigado ao pagamento do citado imposto, ele terá direito de ser reembolsado pelo compromissário comprador, tendo em vista que o ajuste entabulado em contrato, transmitindo tal responsabilidade ao novo possuidor, faz lei entre as partes, devendo ser cumprindo.
Portanto, diante da ausência de transferência da propriedade, mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, no caso de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, não há como afastar a responsabilidade do promissário vendedor, que continua figurar como proprietário do bem, e, consequentemente, mantém-se como responsável tributário pelo IPTU incidente. Porém, ressalta-se a possibilidade de alteração do cadastro de contribuinte junto às Prefeituras Municipais, bem como o direito do vendedor ao reembolso dos valores pagos no lugar do compromissário comprador.
Autores: Leonardo Quirino Amaral e Vitória Gabriella Wasques
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