Contrato de locação comercial garante o direito de preferência na compra do imóvel alugado?

Empresários de diversos setores frequentemente são surpreendidos ao descobrir que o imóvel onde exercem suas atividades comerciais foi colocado à venda pelo proprietário — muitas vezes sem qualquer notificação prévia, em claro desrespeito ao contrato de locação vigente.

Esse tipo de situação compromete seriamente a operação da empresa, que, repentinamente, se vê diante da necessidade de mudar de endereço sem planejamento e sem tempo hábil para informar sua clientela, o que pode gerar perdas expressivas. Negócios como restaurantes, mercados e lojas de varejo são especialmente impactados, já que o ponto comercial, o fluxo de pessoas e os anos de permanência no local são elementos fundamentais para a geração de receita e fidelização de clientes.

Diante dessa realidade, surge a dúvida comum entre os locatários: se eu tiver interesse em adquirir o imóvel alugado, o contrato de locação comercial me garante o direito de preferência na compra?

A resposta, à primeira vista, é sim. Esse direito está previsto expressamente na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Veja o que dispõe o artigo 27:

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

A leitura isolada desse dispositivo pode levar o empresário a concluir que seu direito está plenamente resguardado apenas com a existência de um contrato de locação. No entanto, na prática, a proteção depende de um passo adicional: o registro do contrato na matrícula do imóvel.

O que acontece quando o locador ignora o direito de preferência?

Caso o proprietário (locador) venda o imóvel sem respeitar o direito de preferência do locatário, este pode ser surpreendido com uma notificação do novo comprador exigindo a desocupação em 30 dias. Nessas situações, o locatário até pode recorrer ao Judiciário para buscar indenização pelos prejuízos sofridos — como perda de clientela, custos com mudança e queda no faturamento —, mas esse tipo de ação é, muitas vezes, demorada, incerta e de difícil comprovação.

O cenário muda completamente quando o contrato de locação está averbado na matrícula do imóvel.

Registro do contrato: a chave para proteger o direito de preferência

De acordo com o artigo 33 da mesma Lei nº 8.245/91:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Ou seja, se o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis com pelo menos 30 dias de antecedência à venda, o locatário poderá exercer judicialmente seu direito de preferência, adquirindo o imóvel nas mesmas condições ofertadas ao terceiro comprador. Nesse caso, o locatário poderá “tomar para si” o imóvel e tornar-se proprietário, anulando a venda realizada.

Esse registro tem por finalidade dar publicidade à existência da locação, tornando-a oponível a terceiros interessados na compra do bem. Assim, o comprador não poderá alegar desconhecimento e, inclusive, deverá assegurar que o locatário foi devidamente notificado para exercer seu direito, conforme o artigo 27.

Medida simples, efeitos poderosos

Registrar o contrato de locação é um procedimento simples e de baixo custo, mas com impacto jurídico expressivo. Com esse registro:

• o locatário protege formalmente o direito de preferência;

• evita surpresas desagradáveis, como notificações de desocupação imprevistas;

• pode, inclusive, retomar o imóvel judicialmente, caso o direito seja preterido;

• deixa de depender exclusivamente de ações indenizatórias, que são incertas e complexas.

Conclusão: proteção jurídica é estratégia empresarial

O imóvel onde a empresa está instalada pode ser essencial à continuidade das atividades empresariais. Por isso, cuidar da proteção jurídica da posse é tão estratégico quanto cuidar da saúde financeira do negócio.

Se você é empresário e aluga o imóvel onde está estabelecido, converse com seu advogado de confiança e registre seu contrato de locação o quanto antes. Essa medida pode ser a diferença entre garantir a estabilidade do seu negócio ou lidar com prejuízos irreversíveis.