A Nulidade da Citação Editalícia em Ações Imobiliárias: Reflexões sobre a Anulação de Processos pela Ocorrência de Vícios Formais

No âmbito do nosso ordenamento jurídico, principalmente no contexto do Direito Imobiliário, ações como usucapião, reintegração de posse, adjudicação compulsória e despejo, frequentemente envolvem réus que, à primeira vista, não são localizados. Nesses casos, é comum a tentativa de citação por edital.

Contudo, quando essa modalidade é realizada sem a estrita observância dos requisitos legais, isto é, de forma indevida, pode resultar em vício que compromete a higidez do feito, ensejando, inclusive, a sua anulação.

A citação por edital no contexto imobiliário 

A citação válida constitui pressuposto essencial de validade do processo, sendo o instrumento por meio do qual se assegura ao réu o exercício do contraditório e da ampla defesa, em observância ao devido processo legal. 

Por sua natureza excepcional, a citação por edital somente deve ser autorizada quando demonstrada de forma inequívoca a impossibilidade de localização do réu após esgotados todos os meios de citação pessoal previstos em lei. No âmbito imobiliário, uma vez que muitas ações envolvem disputas sobre a posse ou a propriedade de bens imóveis, com impacto direto sobre o direito à moradia, no patrimônio e a função social da propriedade, tal situação deve ser tratada com especial cautela. 

Por exemplo, em ações de usucapião, é comum que o autor alegue não conhecer os proprietários do imóvel, cabendo ao Juízo exigir a adoção de todas as medidas cabíveis para identificá-los: buscas em registros públicos, certidões do cartório de imóveis, consultas em cadastros de IPTU ou ITR, além de outras eventuais diligências extrajudiciais.

A ausência dessas diligências torna a citação editalícia precipitada. Assim, caso os atuantes no processo, juízes, advogados e Ministério Público deixarem de observar e exigir o cumprimento dessas diligências prévias à citação por edital, poderá ocorrer a declaração de sua nulidade, em uma revisão posterior do caso.

Repercussões da citação viciada 

A jurisprudência é pacífica ao afirmar sobre o caráter excepcional da citação por edital, essa que, se realizada sem a demonstração de esgotamento dos meios disponíveis para localização do Réu, configura nulidade absoluta, tratando-se de vício que compromete todos os atos processuais subsequentes. 

Trata-se de nulidade especialmente grave em ações que envolvem direitos reais, podendo implicar na anulação de registros imobiliários, reintegrações de posse indevidas ou até mesmo a desconstituição de domínio anteriormente reconhecido. 

Citação em ações imobiliárias: como evitar a caracterização da nulidade processual?

Antes de requerer a citação por edital, recomenda-se que a parte autora comprove, de forma robusta:

1. A tentativa infrutífera de localização do réu no endereço constante do registro do imóvel;

2. A realização de buscas em cadastros de órgãos públicos e registros imobiliários;

3. A tentativa infrutífera de localização por meios eletrônicos, como redes sociais e ferramentas de geolocalização;

4. A juntada de certidões negativas de endereço.

Ainda, deve o magistrado, por sua vez, deve indeferir de plano o pedido de citação por edital quando não restar demonstrado o esgotamento desses meios, sob pena de nulidade insanável.

Desse modo, no Direito Imobiliário, onde os efeitos das decisões judiciais impactam diretamente a posse e a propriedade de bens duráveis e de alto valor econômico e social, a rigidez na observância das formalidades processuais é indispensável. 

A citação editalícia, por ser medida extrema, deve ser precedida de diligência efetiva e devidamente documentada, e em procedimento sempre assessorado por advogado especialista no assunto. Do contrário, o processo estará fadado à nulidade, frustrando princípios constitucionais como o contraditório, a ampla defesa e o do devido processo legal.

Franca/SP, 11 de abril de 2025.