A cobrança de IPTU em propriedade situada na zona rural: ausência de melhoramentos mínimos e inexistência de lei municipal que reclassifique a área do imóvel como de expansão urbana ou urbanizável

A cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) está vinculada ao proveito econômico decorrente da propriedade, do domínio útil ou da posse do imóvel, possuindo natureza “propter rem” – isto é, acompanha o bem independentemente de quem seja o proprietário. 

O IPTU é tributo e competência dos Municípios, que incide sobre bens imóveis localizados em zona urbana. Entretanto, não é incomum que imóveis efetivamente situados em zona rural sejam tributados como se estivessem em área urbana – equívoco que pode decorrer de erro no cadastro municipal, interpretação distorcida da legislação ou, em alguns casos, da intenção do ente público de ampliar sua arrecadação.

Ocorre que o próprio ordenamento jurídico, por meio do Código Tributário Nacional, estabelece critérios objetivos para diferenciar a área urbana da rural para fins de tributação, prevenindo abusos e garantindo segurança jurídica ao contribuinte.

I. Da análise do art. 32 do Código Tributário Nacional (CTN)

O art. 32 do Código Tributário Nacional é claro: considera-se zona urbana a área definida em lei municipal como tal. 

Porém, o § 1º do mesmo artigo estabelece uma regra fundamental: mesmo que uma área esteja definida como urbana por lei municipal, ela só será considerada assim para fins de cobrança de IPTU se contar com, pelo menos, dois dos melhoramentos mínimos previstos. São eles: 

(i) Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

(ii) Abastecimento de água;

(iii) Sistema de esgotos sanitários;

(iv) Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

(v) Escola primária ou posto de saúde, a uma distância máxima de 3 km do imóvel.

Nesse viés, a ausência de dois ou mais desses melhoramentos mínimos inviabiliza a caracterização da área como urbana para fins de incidência do IPTU, ainda que exista lei municipal classificando-a dessa forma. Nesses casos, a tributação cabível é a do Imposto Territorial Rural (ITR), de competência da União, e não do Município.

Importante ressaltar que, além da exigência da infraestrutura básica supramencionada, é indispensável que haja lei municipal específica que reclassifique formalmente a área rural como zona urbana, de expansão urbana ou urbanizável. A inexistência dessa lei torna a cobrança de IPTU manifestamente ilegal, por violar o princípio constitucional da legalidade tributária.

Assim, para que o IPTU seja validamente exigido, é necessário o cumprimento cumulativo de dois requisitos: previsão em lei municipal definindo a área como urbana ou de expansão urbana, e presença de pelo menos dois melhoramentos mínimos previstos no CTN.

II. Da inexistência dos dois melhoramentos de infraestrutura mínimos 

A exigência do IPTU está condicionada à presença de, ao menos, dois dos cinco melhoramentos listados no CTN. 

Se a localidade da propriedade não conta com essa infraestrutura básica, por exemplo, falta rede de esgoto e abastecimento de água, não se configura o requisito legal para a incidência do tributo, tornando a cobrança indevida.

III. Da área rural sem lei de reclassificação 

Se o imóvel está situado em área rural e não existe lei municipal que tenha alterado oficialmente a classificação para zona de expansão urbana ou urbanizável – o Município não pode cobrar IPTU, ainda que a propriedade utilize da área para fins não rurais.

Essa limitação decorre do princípio constitucional da legalidade tributária (art. 150, I, da Constituição Federal), segundo o qual nenhum tributo pode ser instituído ou majorado sem lei que o estabeleça. No caso, a ausência de lei municipal específica que reclassifique formalmente a área rural como urbana ou de expansão urbana impede o Município de alterar, por simples ato administrativo ou atualização cadastral, a natureza do imposto incidente.

Nessa hipótese, o tributo devido é o ITR (Imposto Territorial Rural), de competência da União.

IV. O que fazer em caso de cobrança indevida?

Existindo imóvel que está sendo tributado pela Municipalidade, mas está situado em zona rural, não conta com dois dos melhoramentos mínimos acima listado e, sobretudo, não está abrangido por lei municipal de reclassificação, existem fundamentos sólidos para questionar a cobrança do tributo. 

Nesse viés, o proprietário, possuidor ou titular do domínio útil da área pode, administrativamente ou, se necessário, judicialmente, requerer:

(i) A obtenção de declaração de inexigibilidade do IPTU;

(ii) Solicitar a anulação dos débitos lançados;

(iii) Requerer a restituição dos valores pagos nos últimos 05 (cinco) anos, acrescidos de juros e corrigidos monetariamente.

V. Conclusão

A ausência de lei municipal específica que reclassifique formalmente a área como urbana, urbanizável ou de expansão urbana, aliada à inexistência de dois melhoramentos mínimos previstos no art. 32, § 1º, do CTN, torna a cobrança do IPTU manifestamente indevida. 

O conhecimento desses requisitos legais é essencial para que o proprietário, possuidor ou titular do domínio útil possa identificar cobranças irregulares e agir de forma preventiva ou corretiva. Diante de uma exigência incompatível com a lei, o contribuinte pode, e deve, amparado por orientação jurídica especializada, adotar as medidas cabíveis, objetivando assegurar os direitos de seu imóvel e a aplicação correta da lei tributária. 

Franca/SP, 14 de agosto de 2025. 

Autora: Beatriz Nascimento Costa Mourão Nogueira