Vícios Construtivos em Imóveis de Alto Padrão: O Que Fazer Quando o Sonho Vira Problema

A aquisição de um imóvel, especialmente de alto padrão, representa um dos maiores investimentos realizados por uma pessoa ou família. Após a entrega das chaves e a mudança para o imóvel, espera-se que o bem ofereça conforto, segurança e qualidade.

No entanto, não é raro que, após alguns meses de uso, surjam problemas como infiltrações, trincas nas paredes, falhas de impermeabilização ou janelas que permitem a entrada de água mesmo quando estão fechadas.

Diante dessas situações, surge uma dúvida comum: o prejuízo é responsabilidade do proprietário?

Na maioria dos casos, não.

A legislação brasileira estabelece que a construtora responde por vícios construtivos que comprometam a qualidade, segurança e habitabilidade do imóvel. Neste artigo, explicamos o que são vícios construtivos, quais são os direitos do comprador e quais medidas podem ser adotadas para buscar reparação.

O Que São Vícios Construtivos

Vícios construtivos são defeitos decorrentes de falhas no projeto, execução da obra ou utilização de materiais inadequados, que comprometem o desempenho e a funcionalidade do imóvel.

De acordo com a ABNT NBR 13.752/96, tais vícios correspondem a anomalias que tornam o produto ou serviço inadequado para o uso a que se destina, gerando prejuízos ao consumidor.

Entre os problemas mais comuns estão:

• infiltrações e falhas de impermeabilização; 

• trincas ou rachaduras em paredes e lajes; 

• falhas estruturais; 

• esquadrias que não garantem vedação adequada; 

• defeitos em instalações elétricas ou hidráulicas. 

Esses vícios podem ser classificados em duas categorias.

Vícios aparentes são aqueles identificáveis no momento da entrega do imóvel, normalmente relacionados a acabamento.

Já os vícios ocultos se manifestam apenas com o uso ou com o passar do tempo, como infiltrações ou falhas estruturais.

Responsabilidade da Construtora

A responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos encontra fundamento no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

O art. 618 do Código Civil estabelece que o construtor responde, durante o prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho.”

Esse prazo é considerado garantia legal obrigatória, não podendo ser afastado por cláusulas contratuais.

Além disso, o Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor (arts. 12 e 14), o que significa que não é necessário provar culpa da construtora. Basta demonstrar o defeito e o dano causado.

Outro ponto relevante é que incorporadoras e construtoras respondem solidariamente pelos vícios construtivos, mesmo quando não executam diretamente a obra.

A Norma de Desempenho da Construção Civil

A ABNT NBR 15575, conhecida como Norma de Desempenho das Edificações Habitacionais, estabelece padrões técnicos mínimos para qualidade e durabilidade das construções.

Essa norma define critérios relacionados a:

• segurança estrutural; 

• isolamento térmico e acústico; 

• estanqueidade à água; 

• durabilidade dos materiais. 

Quando o imóvel não atende aos parâmetros técnicos estabelecidos, pode haver caracterização de vício construtivo.

Prazos Importantes

Os prazos legais relacionados a vícios construtivos costumam gerar dúvidas.

O primeiro deles é o prazo de garantia de cinco anos, previsto no art. 618 do Código Civil, aplicável a problemas que comprometam a solidez e segurança da obra.

Nos casos de vícios ocultos, o prazo para reclamação começa a contar apenas quando o defeito é descoberto, conforme prevê o art. 26, §3º, do Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, a pretensão de indenização por falhas construtivas pode ser exercida no prazo de até dez anos, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Importante destacar que tentativas de reparo realizadas pela construtora podem caracterizar reconhecimento do vício, influenciando na contagem dos prazos jurídicos.

Soluções Jurídicas Possíveis

Quando os vícios construtivos são confirmados, o proprietário pode buscar diferentes medidas jurídicas.

A primeira delas é a obrigação de reparo, pela qual a construtora deve corrigir os defeitos de forma definitiva e adequada.

Também é possível pleitear abatimento do preço, quando o defeito reduz o valor de mercado do imóvel.

Outra possibilidade é a indenização por danos materiais, que pode incluir despesas com laudos técnicos, reparos emergenciais, danos a móveis e outros prejuízos decorrentes do problema.

Em situações excepcionais, também pode haver indenização por danos morais, especialmente quando os vícios comprometem a habitabilidade do imóvel ou geram riscos à saúde e segurança dos moradores.

Nos casos mais graves, quando o imóvel se torna inadequado para uso, pode ser requerida a rescisão do contrato de compra e venda, com devolução dos valores pagos.

É Possível Rescindir o Contrato Mesmo Após a Escritura?

Sim.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça(REsp n. 2.172.231/MG e REsp n. 1.983.806/MG), é que o registro da escritura transfere a propriedade do imóvel, mas não extingue a responsabilidade do construtor pelos vícios da obra.

Assim, mesmo após a escrituração e o registro imobiliário, o comprador pode buscar reparação judicial quando surgem defeitos que comprometem a habitabilidade ou a segurança do imóvel.

Como Agir Diante de Vícios Construtivos

Ao identificar problemas no imóvel, algumas medidas são importantes para proteger os direitos do proprietário.

Primeiramente, é essencial documentar todos os defeitos, por meio de fotos, vídeos e registros detalhados.

Em seguida, recomenda-se notificar formalmente a construtora, comunicando os vícios identificados e solicitando providências.

Também é fundamental obter laudo técnico de engenharia, que permita identificar a origem construtiva do problema.

Dependendo da situação, pode ser necessário recorrer à produção antecipada de provas, preservando os elementos técnicos antes do ajuizamento de uma ação judicial.

Conclusão

Problemas como infiltrações, falhas estruturais ou defeitos de impermeabilização não devem ser considerados situações normais após a aquisição de um imóvel.

O ordenamento jurídico brasileiro prevê mecanismos claros de proteção ao comprador, garantindo a responsabilidade das construtoras por vícios construtivos que comprometam a qualidade, segurança ou habitabilidade da edificação.

Diante desses problemas, o mais importante é buscar orientação técnica e jurídica especializada, a fim de identificar a melhor estratégia para solucionar a situação e proteger o patrimônio do proprietário.

Autora: Julia Maria Siqueira (juliasiqueira@paduafariaadvogados.com.br) – advogada no escritório Pádua Faria Advogados, OAB/SP n.º 526.004.